전세계약이 처음이라면? 전세계약 시 주의사항 정리

해당 문서는 전세계약 시 주의해야 몇 가지 사항을 정리한 문서입니다. 처음으로 전세계약을 앞두고 계시거나 관련 정보가 필요하신 분들은 해당 문서를 참고하시길 권장드립니다.

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하나하나 꼼꼼히 따져보고 전세 계약하면 돌아오는 답변은 '참 유별난 사람이다.'입니다. 이는 당연한 권리인데도 이런 식으로 표현하거나 이를 거부하면 그 부동산 또는 집주인과 계약하지 않으면 됩니다. 전세자금을 잃는 것보다 차라리 유별난 사람이 낮습니다. 특히나 깡통전세가 많은 이 시점에서는 더 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 인생은 실전입니다.

 

1. 같은 지역 부동산 최소 3곳 이상 방문하기.

부동산에서 처음 보는 사람에게 좋은 매물을 무작정 공유하지 않습니다. 더불어 부동산 중개인은 임차인(세입자) 편이 아닌 임대인(집주인) 편입니다. 보통 임차인은 한번 계약하면 끝이지만, 임대인은 장기적으로 계약을 맺을 수 있는 고객이기 때문입니다. 이에 따라 한 두 군데 또는 온라인 매물만  보는 것보다 같은 지역 부동산을 최소 3곳 이상 방문하시길 권장합니다.

 

2. 전세계약하려는 부동산 매매가 확인하기.

생각보다 전세계약 금액과 부동산 매매가가 차이가 얼마 나지 않는 경우가 많습니다. 이런 경우 자본금이 충분하고 좋은 부동산이라면 매입하는 방향이 더 좋을 수 있습니다. 그러나 이와 반대로 그렇게 매력적이지 않고 지금 매입할만한 자본이 없다면 좀 더 꼼꼼히 부동산 속성을 파악할 필요가 있습니다.

 

3. 등기부등본 요청 후 확인하기.

등기부등본은 해당 부동산에 근저당이 설정되어 있는지 확인할 수 있습니다. 근저당은 쉽게 말해 이 집이 담보로 잡혀있다는 것을 말합니다. 만약 집주인이 해당 부동산 담보로 주택담보대출을 받아 매입했다면 등기부등본에 근저당 설정이 되어 있을 것입니다. 이런 부동산은 집주인이 주택담보대출을 상환하지 못하면 경매로 넘어가게 됩니다. 이에 따라 등기부등본에 근저당이 설정되어 있는지 확인하실 필요가 있습니다.

 

추가로 주택담보대출과 전세보증금이 합쳐서 매매가의 70% 이상의 비율로 잡혀있다면 그 전세는 깡통 전세일 확률이 매우 높습니다. 예를 들어 계약하려는 부동산 매매 시 가격이 1억인데, 7천만 원 이상의 주택담보대출과 전세보증금으로 묶여 있는 경우를 말합니다. 이럴 땐 전세계약을 과감히 포기하시거나 전세보증보험의 가입하시길 권장드립니다.

• 전세보증보험 : 가입방법, 가입조건, 집주인 동의 여부 등

 

4. 국세 완납증명서 요청 후 확인하기.

집주인 명의로 국세 완납증명서를 요청하시길 바랍니다. 국세는 다른 일반 채권 대비 앞서서 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 만약 집주인이 국세를 체납한 경우 본인의 전세보증금이 먼저가 아니라 국세 먼저 변제된다는 것을 말합니다.

 

국세 완납증명서를 요청하면 '참 유별나다.', '꼭 이렇게까지 해야 되냐?', '내가 가진 돈이 얼마인데 이런 것 같이 요청하냐?'라는 말을 들을 수 있습니다. 그렇게 말하는 사람과 전세 계약을 하면 꼭 문제가 발생합니다. 그리고 그렇게 말한 사람들 대부분이 깡통전세인 경우가 많습니다.  전세자금 잃는 것보단 유별난 사람이 낮습니다.

 

5. 계약하는 사람이 집주인이 맞는지 확인하기.

전세계약 시 대리인이 와서 집주인처럼 속이고 계약하는 경우가 종종 있습니다. 더불어 위임장을 가지고 왔다고 대리 계약해도 무방하다는 경우가 많습니다. 대리인이 와서 집주인처러 속이는 경우에는 신분증을 확인하여 얼굴을 대조하면 되지만, 위임장은 마음먹고 속이면 당해낼 수가 없습니다. 따라서 대리인 위임장을 가져온 경우 집중인에게 전화하여 '스케줄 맞출 테니 직접 와서 계약해주셨으면 좋겠다.'라고 하는 것이 안전한 방법입니다.

 

만약 집주인이 시간이 없어서 절대 스케줄을 내줄 수 없고, 본인은 이 부동산과 계약하고 싶다면 위임장에 집주인의 인감도장이 찍혀있는지 확인하시길 바랍니다. 인감도장을 증빙하는 인감증명서가 있는데 인감증명서는 상단에는 본인과 대리인 두 가지 항목이 있습니다. 이때 대리인에 체크되어 있으면 인감증명서는 무용지물입니다. 반듯이 '본인'에 체크되어 있어야 합니다. 단, 앞서 말했듯 이건 마음먹고 속이면 당할 수밖에 없는 구조입니다. 따라서 직접 집주인과 계약하는 것이 가장 좋습니다.

 

6. 계약서 작성 시 특약 작성하기.

전세 계약서에는 특약을 설정할 수 있습니다. 특약으로 설정해야 하는 내용은 다음과 같습니다.

1. 잔금은 전세 대출을 받아 치를 것이며, 전세대출 불가 시 계약은 무효한다.(계약금 반환)

2. 등기부등본은 다음날까지 유지한다. 이를 어길 경우 계약은 무효화되고, 손해배상금으로 계약금을 배상한다.

3. 전세계약 시점부터 전세계약 만료일까지 근저당을 잡을 수 없다. 이를 어길 경우 계약은 무효화되고, 손해배상금으로  계약금을 배상한다.

 

1번째 특약을 설정하는 이유는 전세 대출이 안 나올 수도 있기 때문입니다. 만약 전세 대출이 나오지 않아 잔금을 치르지 못하면 계약금만 날아가기 때문에 설정하는 것이 좋습니다.

 

2번째 특약은 근저당은 설정 직후 바로 효력이 발생하기 때문입니다. 등기부등본에 근저당이 없는 것을 확인하고 잔금을 치렀는데, 그 당일에 부동산 주인이 주택담보대출을 받아 근저당이 설정될 수 있습니다. 이런 경우를 방지하기 위해 전입신고 확정일자 효력이 발생하는 다음날까지 등기부등본 현황을 유지한다는 특약이 있어야 합니다.

 

3번째 특약은 전세보증보험에 가입했다면 크게 의미 없을 수 있으나, 그런 안전장치가 없는 경우 설정하는 특약입니다. 전세계약 기간 동안 근저당을 잡을 수 없도록 계약서 명시하시길 권장드립니다.  

 

7. 집주인 명의 계좌로 입금하기.

간혹 계약서에 보면 집주인이 아닌 다른 사람 명의 계좌로 연결되어 있는 경우가 있습니다. 이런 경우 집주인 명의 계좌로 연결해달라고 요청하셔야 합니다. 더불어 집주인 명의 계좌라고 한다면 이 계좌 집주인 명의 계좌가 맞는지 확인하셔야 합니다.

 

8. 잔금 처리 후 당일 전입신고 확정일자 받기.

잔금 처리 후 전입신고 확정일자는 약 14일 이내까지 하면 된다고 하지만 잔금 처리 후 바로 진행하는 것이 좋습니다. 전입신고 확정일자를 받아야 효력이 발생하기 때문입니다. 따라서 잔금을 처리한 후 그 당일에 바로 전입신고 확정일자를 받으시길 바랍니다.

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